Phát triển nhà ở và đô thị: Những kinh nghiệm của HUD
Yếu tố quan trọng quyết định đến thành công của dự án KĐTM đó chính là công tác quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt; Quy hoạch phát triển các KĐTM là giai đoạn cần phải đi trước, ảnh hưởng quyết định tới hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
Quy hoạch chi tiết KĐTM bao hàm toàn bộ các nội dung yêu cầu đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mức độ tiện nghi KĐTM đồng thời liên quan đến nhiều vấn đề mang tính xã hội và thể hiện ý chí và mục tiêu của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, để quy hoạch mang tính khả thi thì việc tham gia của chủ đầu tư dự án vào công tác lập quy hoạch ngay từ khâu đầu tiên là hết sức quan trọng. Sự kết hợp giữa chính quyền địa phương với nhà đầu tư trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới sẽ giải quyết được các vấn đề về môi trường, xã hội, nhà ở đồng thời mang lại hiệu quả cho chủ đầu tư.
Ảnh minh họa
Để một KĐTM mang tính hoàn chỉnh, không bị lạc hậu trong tương lai đòi hỏi trong quy hoạch KĐTM phải hội đủ các tiêu chí phát triển bền vững đó là: Có điều kiện sống tốt, văn hoá, gần gũi với thiên nhiên, không xung đột với các khu vực phụ cận; lành mạnh về tài chính, thu hút được vốn đầu tư, mang tính cạnh tranh về kinh tế và được quản lý tốt, huy động được sự tham gia của cộng đồng. Điều này đòi hỏi sự đồng bộ trong công tác nghiên cứu lập quy hoạch từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở và các công trình kiến trúc khác trong KĐT. Mặt khác, cùng với sự tiến bộ xã hội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị ngày càng phức tạp, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, đảm bảo cho đô thị có thể phát triển mà không bị lạc hậu và không nảy sinh bất cập lớn về quy hoạch.
Một vấn đề quan trọng để đảm bảo quy hoạch thành hiện thực đó là công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Việc tuân thủ quy hoạch chi tiết được duyệt phải được kiểm tra thường xuyên.
Giải quyết tốt mâu thuẫn trong công tác đền bù GPMB: Vấn đề khó khăn nhất ảnh hưởng quyết định đến tiến độ triển khai các dự án mà hầu hết các nhà đầu tư nói chung, đặc biệt các nhà đầu tư dự án KĐTM nói riêng gặp phải trong quá trình thực hiện dự án là những vướng mắc trong công tác đền bù GPMB, đặc biệt trong tình hình hiện nay khi giá đất đang lên cao. Mâu thuẫn giữa đòi hỏi đền bù hỗ trợ của người dân với những ràng buộc, khống chế của các quy định, chính sách làm cho nhiều dự án không thể triển khai được.
Vấn đề cần giải quyết là sự phát triển của các dự án mới phải thống nhất với sự phát triển của các khu vực xung quanh, của toàn xã hội, tránh sự xung đột về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân. Ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, HUD đã chủ động tiếp xúc với chính quyền địa phương có liên quan đến những dự án để phối hợp triển khai cụ thể từng bước. Tại các dự án KĐTM, HUD đã hỗ trợ xây dựng cải tạo các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội như xây dựng đường làng ngõ xóm, hệ thống thoát nước, các trạm điện, cấp nước, nhà văn hoá, trường học... cho địa phương, giảm cách biệt về điều kiện hạ tầng giữa các KĐTM và các làng xóm tồn tại từ nhiều đời nay, tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có một môi trường sống tốt đẹp hơn.
Hạ tầng kỹ thuật hiện đại đi trước một bước cùng với hệ thống các công trình hạ tầng xã hội được xây dựng đồng bộ là nhu cầu thiết yếu của KĐT; Cùng với sự phát triển của xã hội, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng phức tạp và được bổ sung thêm những loại hình công trình mới. Đô thị càng hiện đại, mức độ tiện nghi càng cao thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật càng phức tạp và hoàn thiện. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các KĐTM do HUD làm chủ đầu tư được xây dựng đồng bộ, hiện đại phù hợp với quy hoạch được duyệt. Sự phối hợp chặt chẽ với các nhà cung cấp dịch vụ khác như thông tin, truyền thông… ngay từ khâu chuẩn bị đầu tư cũng là yêu cầu quan trọng mang lại sự đồng bộ cho dự án. Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng trước một bước để đảm bảo khi người dân đến định cư tại KĐTM có được tiện nghi và chất lượng cuộc sống bảo đảm.
Kiên trì mục tiêu phát triển phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình: HUD đã xác định đối tượng phục vụ chính là số lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức, những người có mức thu nhập trung bình của xã hội. Đây cũng là đối tượng lớn nhất có nhu cầu về nhà ở cần đáp ứng để đảm bảo an sinh xã hội. Kiên trì mục tiêu trên, với quan điểm “lấy phục vụ để phát triển”, HUD đã tập trung chủ yếu vào phân khúc thị trường là nhà ở giá trung bình, đặc biệt là các chung cư cao tầng tại các đô thị lớn để phục vụ các đối tượng nói trên. Cũng từ xác định đối tượng có thu nhập trung bình, HUD đã tìm mọi giải pháp để giảm giá thành, cung cấp nhà ở giá bán hợp lý nhất cho các đối tượng có nhu cầu: Từ áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ cho đến phân bổ chi phí hạ tầng ở mức thấp nhất đối với các chung cư cao tầng. Nhờ quan điểm đúng đắn này, không những HUD đã thể hiện được vai trò của DNNN, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần tham gia điều tiết thị trường mà còn ổn định và phát triển bền vững, ngay cả khi trải qua các giai đoạn thị trường trầm lắng hoặc có biến động.
Công tác tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành KĐTM là yếu tố quan trọng tạo nên sự hấp dẫn của mô hình KĐTM; Mô hình tổ chức dịch vụ vận hành KĐTM của HUD thông qua đơn vị trực thuộc là Cty Dịch vụ nhà ở và KĐT (HUDS) đã khẳng định là một mô hình đúng đắn. Toàn bộ các dịch vụ quản lý vận hành KĐTM như: Chăm sóc các khuôn viên cây xanh, thảm cỏ tại các trục đường, công viên; thu gom và vận chuyển rác thải sinh hoạt; duy tu sửa chữa hè đường, nạo vét hệ thống thoát nước trong khu vực; cung cấp các dịch vụ năng lượng như cấp điện, cấp nước, khí đốt cho các hộ dân, quản lý an ninh trật tự; quản lý và khai thác các dịch vụ kinh doanh... được thực hiện đã tạo điều kiện cho người dân sống trong các KĐTM được thụ hưởng một môi trường cảnh quan xanh, sạch, đẹp, an toàn, tiện nghi và chất lượng cuộc sống đảm bảo, ngay trong quá trình KĐTM đang thi công. Đặc biệt, công tác quản lý nhà chung cư cao tầng là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các chung cư, HUD đang tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với một mức phí rất hợp lý và coi đây là trách nhiệm đối với sản phẩm kinh doanh.
Khẳng định năng lực về tài chính và bộ máy triển khai dự án; Lĩnh vực đầu tư các dự án phát triển đô thị và nhà ở gắn với đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, đòi hỏi năng lực, đặc biệt là năng lực về nguồn vốn của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, với năng lực về vốn sẽ đảm bảo cho chủ đầu tư triển khai dự án một cách đồng bộ, tránh được tình trạng triển khai từng phần hoặc chỉ “giữ chỗ” gây tình trạng quy hoạch treo, dự án treo gây lãng phí đất đai và tài nguyên đất nước, gây bức xúc trong dư luận và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bản địa có liên quan đến khu vực dự án. Một bộ máy chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, được đào tạo bài bản, cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình triển khai thành công một dự án phát triển đô thị và nhà ở.
Xây dựng mối quan hệ tốt đẹp, hài hòa lợi ích của địa phương, nhà đầu tư, khách hàng là yêu cầu quan trọng khi triển khai các dự án; Xây dựng được mối quan hệ tốt đẹp với chính quyền và nhân dân địa phương nơi có dự án, tranh thủ được sự ủng hộ tích cực của các ngành, các cấp sẽ tạo điều kiện cho việc triển khai dự án được nhanh chóng. Bên cạnh những tác động mang tính tích cực, những đóng góp của dự án đối với địa phương, chủ đầu tư cần nghiên cứu những tác động và ảnh hưởng của dự án đến địa bàn, từ các ảnh hưởng về kinh tế cho đến các tác động về xã hội để bàn bạc, cùng chính quyền địa phương tháo gỡ kịp thời....
nhadatchinhchu.com
Theo Nguyễn Đăng Nam (Báo Xây dựng)